投資にはさまざまな方法がありますが、「ファンド」とは、投資家から集めたお金をプロが投資、運用する仕組みのことです。ファンドの投資対象には、株式、債権などがありますが、不動産を対象としているのが「不動産ファンド」です。つまり「不動産ファンド」は、投資家から資金を集め、それをもとにプロが不動産を取得し、その不動産で得た利益を投資家に分配する仕組みを指します。

一般的な「不動産投資」というと、投資家が直接マンションなどの不動産を購入し、その不動産の家賃収入や売却で利益を得ます。しかし不動産ファンドは、実際に不動産の運用を行うのは投資家から出資を募り不動産を取得した運用会社であって、投資家は行いません。

「不動産ファンド」の投資対象には、賃貸マンションのような住宅のほか、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設などがあります。ファンドの種類によって、住宅だけに投資しているものから、住宅と商業施設を組み合わせたものなどもあります。

不動産は高額になりますが、「ファンド」は複数の投資家から資金を集めて運用するため、「不動産ファンド」は少額で始められる不動産投資方法です。

「不動産ファンド」は、大きく分けて次の2つの種類に分類できます。

不動産投資を行うための法人が投資家から資金を集めて、その資金を不動産で運用する方法であり、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて運用されます。「REIT」には、一般的に広く投資家を募集する「公募ファンド」と、一部の投資家だけに販売される「私募ファンド」があります。

複数の投資家から集めた資金で不動産投資を行う事業を「不動産特定共同事業」と言い、事業者が特定の不動産を不動産特定共同事業法に基づき小口化して販売する商品が「不動産小口化商品」です。不動産小口化商品には、「任意組合型」、「匿名組合型」、「賃貸借型」の3種類があり、「不動産ファンド」に値するのは「匿名組合型」です。「任意組合型」や「賃貸借型」は複数の投資家で、不動産を共同所有することとなります。

実際の不動産購入では多額の費用がかかるのに対して、「不動産ファンド」の最大のメリットは、比較的少額で始められることにあります。不動産を所有すると、空室になって賃料収益が上がらないリスクや、地震や津波といった自然災害のリスクがあります。もしも、なんらかの理由で不動産価値が下落すると、損失が大きくなります。しかし、「不動産ファンド」であれば複数の物件に投資可能であり、分散投資できるためリスクを小さくできます。

さらに、「不動産ファンド」は、運用をプロの運用会社に任せているため、不動産の管理や運用等の手間は一切かかりません。

デメリットとしては、複数の投資家が出資しているため分配金が少額になりやすいことがあります。また不動産の管理、運用を運用会社に任せられる分、運用会社への運用コストがかかり、分配金からその費用が引かれることとなります。

また「不動産ファンド」は、運用方針について投資家の意向を反映することはできないため、「ファンド」の運用方針等についてしっかりと確認することが重要です。

｢不動産ファンド｣についてメリット＆デメリット含めご紹介しました。様々な投資手法がありますが、その中でも｢不動産ファンド｣を活用した投資手法は、単独で現物不動産へ投資する場合に比べて小額から始められる点やリスク分散ができる点など多くのメリットがあります。今回お話ししたメリット＆デメリットを踏まえ、今後の資産運用の手段の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。また、アロハ不動産を運営する（株）新日本建物では「不動産小口化商品」取り扱っていますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。

どんな投資方法にもメリットとデメリットがあり、不動産ファンドにも良い面と悪い面があります。不動産への投資を考えている方は、ひとつの選択肢として不動産ファンドについてもチェックしてみてはいかがでしょうか。